Жилые объекты : обзор инвестиций и аналитика

Аналитический обзор по состоянию на август 2025 года

Российский рынок жилой недвижимости демонстрирует рост при сохранении системных рисков.

Совокупный объем инвестиций в отрасль составляет 30,8 трлн рублей, распределенных между 11894 проектами. Основная доля (93,5%) приходится на жилые комплексы (28,83 трлн руб.), тогда как апартаменты (1,13 трлн руб.) и коттеджные поселки (857 млрд руб.) занимают нишевые позиции. [Структура инвестиций по подотраслям в отрасли "Жилые объекты"]

Географическое распределение инвестиций остается крайне неравномерным. Москва (9,79 трлн руб.) и Санкт-Петербург (2,15 трлн руб.) концентрируют 38,7% всех вложений, тогда как на Дальневосточный и Северо-Кавказский ФО суммарно приходится менее 6% инвестиций. Неравномерность инвестиций объясняется активным строительством жилых комплексов. Крупные города аккумулируют наибольшее количество инвестиционных проектов за счет высокого спроса на жилье и стремительных темпов увеличения населения. [Структура инвестиций по регионам РФ в отрасли "Жилые объекты"]

Структура проектов по размерности говорит о том, что порядка половины отрасли представлено именно таким видом проектов: на инвестиции в 5-100 млн руб. приходится порядка половины проектов, на средние по размерности инвестиции 500 млн – 5 млрд руб. приходится порядка 35,5; всех проектов.  [Структура инвестиций по размерности проектов в отрасли "Жилые объекты"]

К наиболее крупным проектам на рынке относятся:  

1. Группа проектов "ЖК "Элеонор Emerald smart city" – 500 млрд руб. Томская область

2. Группа проектов "ЖК "Новый Краснодар" – 495 млрд руб. Краснодарский край

3. Группа проектов "ЖК "Лосиный остров" – 350 млрд руб. г. Москва

4. Группа проектов "ЖК "Горнощитский" – 280 млрд руб. Свердловская область

5. Группа проектов «ЖК «На кумженской» - 230 млрд руб. Ростовская область

В 2025 году Центральный ФО лидирует по объему вводимой площади (69,3 млн кв. м, 30,1% от общего показателя), что подчеркивает сохраняющиеся искажение в развитии регионов и устойчивое развитие столицы. [Площадь участков проектов по ФО в отрасли "Жилые объекты"]

Динамика приостановки проектов вызывает серьезные риски. Если в 2023 году ежемесячно замораживалось в среднем 5 проектов на 42,7 млрд руб., то к августу 2025 года показатель вырос до 37 приостановок на 194,5 млрд руб. в месяц. Особенно примечателен май 2025 года – было заморожено 108 проектов на 129,7 млрд руб. Основными причинами стали: рост стоимости кредитования (ставки 26-27% и выше) и удорожание строительных материалов вследствие высокой инфляции.  [Динамика приостановки проектов в отрасли "Жилые объекты" ]

Финансирование отрасли остается преимущественно частным (84,6% инвестиций), однако государственные программы играют важную роль в социальном сегменте. [Структура инвестиций по видам собственности в отрасли "Жилые объекты"]

Лидерами по объему вложений выступает Правительство Москвы (1,61 трлн руб.), за ним следуют крупные девелоперы:

1. ПАО ГК «САМОЛЕТ» – Центральный офис расположен в Московской области, суммарно 287 проектов на 1,17 трлн руб.

2. ГК «ФСК» – Московская компания, обладает 119 проектами на 1,07 трлн руб.

3. ГК «ФОРТРОС» – Центральный офис в Москве, обладает суммарно 38 проектами на 608 млрд руб.

4. ГК «ПИК-КОРПОРАЦИЯ» –Центральный офис в Москве, обладает суммарно 152 проектами на 541,1 млрд руб.

5. КАПИТАЛ ГРУП – Центральный офис в Москве, обладает суммарно 8 проектами на 530 млрд руб.

Ввод жилья до 2029 года сохраняет устойчивое увеличение инвестиций в отрасль. При этом сохраняется доминирование Центрального ФО (28% в 2029 г.), тогда как доля прочих ФО будет составлять до 15%. [Площадь объектов по ФО в отрасли "Жилые объекты"]

Ключевыми рисками для отрасли остаются: высокая зависимость от импорта строительных материалов, рост стоимости заемного финансирования, усиление регионального дисбаланса, увеличение доли замороженных проектов

Для стабилизации ситуации требуется комплекс мер, включающий снижение ключевой ставки, развитие ипотечных программ и совершенствование механизмов господдержки региональной застройки.