МФК с жильем : обзор инвестиций и аналитика

Текущее состояние рынка: Москва и несколько регионов-лидеров аккумулируют основную долю инвестиций; большинство проектов находятся на ранних стадиях.

По состоянию на 2025 год в России насчитывается порядка 20 крупных проектов многофункциональных комплексов с жилой составляющей, совокупный объём инвестиций в которые оценивается примерно в 446,1 млрд руб.. География рынка неравномерна: свыше половины всех вложений приходится на Москву (7 проектов с общим бюджетом около 267 млрд руб.), которая является безусловным лидером по развитию МФК с жильём. Крупнейшим региональным проектом выделяется Республика Дагестан – здесь реализуется единственный, но масштабный комплекс с объёмом инвестиций порядка 100 млрд руб.. Среди других регионов можно отметить Свердловскую область (2 проекта, 16,5 млрд), Забайкальский край (1 проект, ~13,8 млрд), Нижегородскую область (1 проект, 11 млрд), а также Санкт-Петербург (2 проекта, 5,99 млрд руб.) и Новгородскую область (1 проект, 5,48 млрд). Несколько меньшие по масштабу проекты находятся в Московской области (3 млрд совокупно на 2 проекта) и Хабаровском крае (2,26 млрд на 1 проект).Таким образом, текущий рынок сконцентрирован в столичном регионе и отдельных точечных локациях в регионах, где имеются проекты различной величины.

По стадиям жизненного цикла большинство текущих проектов МФК с жильём находятся на ранних этапах подготовки и строительства. В частности, по имеющимся данным, 4 проекта (совокупно 183 млрд руб.) находятся на стадии предварительного планирования, ещё 4 проекта – на стадии предпроектной проработки (около 180 млрд руб. совокупных инвестиций). Ещё несколько комплексов проходят этап проектирования (3 проекта, 39,6 млрд), либо уже приступили к началу строительно-монтажных работ – на нулевом цикле находятся 3 проекта (30 млрд), на этапе непосредственной подготовки к строительству – 2 проекта (7,26 млрд). Лишь некоторые проекты дошли до активной стадии возведения: так, на стадии полноценного строительства зафиксирован всего 1 проект (~1,5 млрд вложений на текущем этапе). Тем не менее, уже имеются прецеденты завершённых МФК: 2 проекта (совокупно ~3 млрд руб.) числятся как введённые в эксплуатацию в 2022–2024 гг., продемонстрировав успешное завершение работ, и ещё 1 проект формально приостановлен (заморожен) по состоянию на 2025 год. Преобладание ранних стадий развития отражает тот факт, что сегмент МФК с жильём находится в фазе становления: основная волна строительства ещё впереди, и значительная часть проектов только готовится к реализации.

Потребительский спрос и ключевые потребности рынка МФК

Со стороны покупателей недвижимости многофункциональные комплексы с жильём пользуются растущим. Главное преимущество для жителей – экономия времени и максимальный комфорт: фактически, все необходимые объекты расположены внутри одного комплекса или квартала, что создает возможность жить и работать в одном месте, не тратя часы на дорогу, что особенно актуально в крупных городах с перегруженным трафиком.

Важно подчеркнуть, что с точки зрения повседневного опыта жильё в МФК мало отличается от привычных квартир. По сути, это такие же квартиры по своим потребительским свойствам, дополненные обширной коммерческой и досуговой инфраструктурой. Целевая аудитория МФК с жильём – это, как правило, активные люди, занятые: предприниматели, топ-менеджеры, профессионалы, молодые семьи с современным ритмом жизни. Для них преимущества в виде «город в городе» часто становятся решающим фактором при выборе недвижимости.

Основные тенденции развития рынка на 2025–2029 гг. :  рост инвестиционной активности в 2028 году; преобладающая доля вложений приходится на ЦФО, заметный вклад ожидается также в СКФО к концу периода.

Прогнозные данные на ближайшие годы указывают на стремительное наращивание инвестиций в сегмент МФК. Совокупный объём капитальных вложений в действующие и планируемые проекты за 2025–2029 гг. оценивается примерно в 234,2 млрд руб.. Ежегодная динамика демонстрирует множественный рост: с относительно скромных 9,1 млрд руб. в 2025 году до 24,7 млрд в 2026-м и 37 млрд в 2027-м, с достижением пикового значения около 89,9 млрд руб. в 2028 году, после чего ожидается небольшое снижение до 73,5 млрд в 2029 году.

Главной движущей силой рынка в обозримой перспективе останется московский мегаполис. Центральный федеральный округ, прежде всего Москва, стабильно доминирует в распределении инвестиций – он привлекает порядка 70–75% всех средств ежегодно и суммарно может аккумулировать около 170,5 млрд руб. из 234 млрд за 2025–2029 гг.. Это объясняется тем, что именно в Москве сосредоточены наиболее амбициозные и капиталоёмкие проекты МФК, масштаб и число которых значительно выше, чем в регионах.

Помимо количественных показателей, прослеживаются качественные тенденции развития рынка МФК. Во-первых, проекты становятся крупнее и сложнее по концепции – девелоперы стремятся задействовать эффект масштаба и создать целые «города в городе» с максимально полной инфраструктурой. Во-вторых, сроки окупаемости таких объектов остаются относительно длительными (10–12 лет даже для перспективных проектов), что предполагает ориентацию на долгосрочный результат. Инвесторы и застройщики планируют бизнес-модели с пониманием, что мультифункциональный формат начинает приносить стабильную прибыль не сразу, а по мере заполнения объекта арендаторами и жильцами. Тем не менее, устойчивый спрос поддерживает уверенность в конечной реализации проектов. Другой тренд – интеграция государственных и частных усилий: местные власти заинтересованы во внедрении МФК при комплексном развитии территорий, поэтому могут предоставлять преференции или выступать партнёрами в таких проектах (например, выделение земли, подведение коммуникаций, льготное финансирование отдельных социальных объектов внутри комплекса). Такой симбиоз помогает уменьшить риски для инвесторов и одновременно решает городские задачи – создание рабочих мест, новых общественных пространств, улучшение градостроительной среды. В целом в период до 2029 года рынок войдёт в стадию активного роста и реализации заложенного потенциала: будут введены в строй первые знаковые многофункциональные комплексы, что задаст ориентиры для последующих проектов.

Рынок многофункциональных жилых комплексов в России находится на пороге масштабного роста. Сейчас сформирован внушительный пул проектов, который в ближайшие годы перейдёт из стадии планов в стадию реализации, изменив облик недвижимости в крупных городах. Ожидается, что в 2025–2029 гг. будут введены в строй и выйдут на заполнение ключевые объекты, заложенные в предыдущие годы – тем самым сегмент МФК с жильём перейдёт из разряда нишевого в полноценную часть городского девелопмента. По мере успешного завершения первых проектов доверие инвесторов и покупателей к формату будет укрепляться, что создаст предпосылки для запуска новых МФК в различных регионах. Можно прогнозировать, что Москва сохранит лидерство в данном сегменте: столичный спрос и ресурсы позволяют реализовывать самые амбициозные многофункциональные проекты. Однако постепенно концепция будет распространяться и на другие города-миллионники. Региональная экспансия формата может также стимулироваться местными властями, особенно если будут реализовываться программы комплексного развития территорий, в которых МФК выступают якорными объектами (например, обновление городских промзон или создание новых деловых районов).

С точки зрения количественных показателей, к 2029 году общее число реализованных и строящихся МФК с жильём в стране может существенно возрасти по сравнению с сегодняшними  проектами. Вслед за текущей волной (ориентированной на ввод в 2025–2028 гг.) может последовать следующая: уже сейчас на стадии идей и предварительного согласования находятся проекты с горизонтом завершения в 2030-х годах. Некоторые мегапроекты рассчитаны на длительный срок и поэтапное освоение территорий вплоть до 2040-х гг., что подчёркивает долгосрочный характер развития данного рынка. К примеру, практически каждый крупный жилой комплекс в будущем будет иметь элементы многофункциональности –  высокие цены на землю и требования градостроительной политики уже сегодня превращают обычные жилые кварталы в подобие МФК с необходимой социальной инфраструктурой. Эта тенденция, очевидно, продолжится: грань между классическими жилыми проектами и многофункциональными комплексами будет стираться, и новые проекты станут всё более «смешанными» по своему наполнению.

В плане инвестиционной привлекательности формат МФК останется интересен, хотя и не безусловно. С одной стороны, такой комплекс – это диверсифицированный актив, сочетающий несколько источников дохода (продажа квартир, аренда офисов/ретейла и т.д.), что при правильном управлении снижает риски для инвестора. С другой – высокий совокупный бюджет и сложность реализации означают, что зайти в сегмент могут только крупные игроки или консорциумы с доступом к серьёзному финансированию. В ближайшие годы многое будет зависеть от макроэкономической ситуации и регуляторных условий. Если удастся избежать серьёзных кризисов и будет достигнута определённость в законодательстве (например, урегулирован статус апартаментов), то сегмент МФК получит дополнительный импульс к росту. В случае же неблагоприятных условий некоторые проекты могут быть отложены или пересмотрены.

Подводя итог, прогноз на 2025–2029 гг. для рынка МФК с жильём в России в целом положительный. Формат многофункциональных комплексов отвечает сразу нескольким долгосрочным урбанистическим трендам – стремлению к обеспечению жилых комплексов всей необходимой инфраструктурой, смешению функций и созданию самодостаточных районов. Потребительский спрос на комфорт и инфраструктуру будет только расти, что обеспечит рыночную нишу для новых проектов. Девелоперы, в свою очередь, накапливают экспертизу в реализации сложных многоформатных объектов, что позволит снижать издержки и риски в будущем. Можно ожидать появления новых знаковых МФК – возможно, новых рекордно высоких небоскрёбов с жилыми этажами, крупных комплексных застроек около транспортных узлов, многофункциональных кластеров в туристических регионах. К концу десятилетия МФК с жильём станут привычной частью городского ландшафта, значительно расширив возможности для комфортной жизни горожан. Несмотря на все риски, описанные выше, данный сегмент имеет прочный фундамент для развития и способен занять заметную долю в инвестициях в недвижимость ближайших лет, сочетая в себе лучшие черты жилой и коммерческой недвижимости