МФК с жильем : обзор инвестиций и аналитика

Потребительский спрос и ключевые потребности рынка МФК

Со стороны покупателей недвижимости многофункциональные комплексы с жильем пользуются растущим спросом. Главное преимущество для жителей – экономия времени и максимальный комфорт: фактически, все необходимые объекты расположены внутри одного комплекса или квартала, что создает возможность жить и работать в одном месте, не тратя часы на дорогу, что особенно актуально в крупных городах с перегруженным трафиком.

Важно подчеркнуть, что с точки зрения повседневного опыта жилье в МФК мало отличается от привычных квартир. По сути, это такие же квартиры по своим потребительским свойствам, дополненные обширной коммерческой и досуговой инфраструктурой. Целевая аудитория МФК с жильём – это, как правило, активные люди, занятые: предприниматели, топ-менеджеры, профессионалы, молодые семьи с современным ритмом жизни. Для них преимущества в виде «город в городе» часто становятся решающим фактором при выборе недвижимости.

Москва и несколько регионов-лидеров аккумулируют основную долю инвестиций; большинство проектов находится на ранних стадиях.

География рынка неравномерна: свыше половины всех вложений приходится на Москву (7 проектов с общим бюджетом около 267 млрд руб.), которая является безусловным лидером по развитию МФК с жильём. Крупнейшим региональным проектом выделяется Республика Дагестан – здесь реализуется единственный, но масштабный комплекс с объёмом инвестиций порядка 100 млрд руб.

Среди других регионов можно отметить Свердловскую область (2 проекта, 16,5 млрд), Забайкальский край (1 проект, ~13,8 млрд), Нижегородскую область (1 проект, 11 млрд), а также Санкт-Петербург (2 проекта, 5,99 млрд руб.) и Новгородскую область (1 проект, 5,48 млрд).

Несколько меньшие по масштабу проекты находятся в Московской области (3 млрд совокупно на 2 проекта) и Хабаровском крае (2,26 млрд на 1 проект). Таким образом, текущий рынок сконцентрирован в столичном регионе и отдельных точечных локациях в регионах, где имеются проекты различной величины. [Структура инвестиций по регионам РФ в отрасли "МФК с жильем"]

По стадиям жизненного цикла большинство текущих проектов МФК с жильём находится на ранних этапах подготовки и строительства. В частности, по имеющимся данным, 4 проекта (совокупно 183 млрд руб.) находятся на стадии предварительного планирования, ещё 4 проекта – на стадии предпроектной проработки (около 180 млрд руб. совокупных инвестиций). Ещё несколько комплексов проходят этап проектирования (3 проекта, 39,6 млрд), либо уже приступили к началу строительно-монтажных работ – на нулевом цикле находятся 3 проекта (30 млрд), на этапе непосредственной подготовки к строительству – 2 проекта (7,26 млрд).

Лишь некоторые проекты дошли до активной стадии возведения: так, на стадии полноценного строительства зафиксирован всего 1 проект (~1,5 млрд вложений на текущем этапе).

Тем не менее, уже имеются прецеденты завершённых МФК: 2 проекта (совокупно ~3 млрд руб.) числятся как введённые в эксплуатацию в 2022–2024 гг., продемонстрировав успешное завершение работ, и ещё 1 проект формально приостановлен (заморожен) по состоянию на 2025 год.

Преобладание ранних стадий развития отражает тот факт, что сегмент МФК с жильём находится в фазе становления: основная волна строительства ещё впереди, и значительная часть проектов только готовится к реализации. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли "МФК с жильем"]

Основные тенденции развития рынка на 2025–2029 гг.: рост инвестиционной активности в 2028 году; преобладающая доля вложений приходится на ЦФО, заметный вклад ожидается также в СКФО к концу периода.

Прогнозные данные на ближайшие годы указывают на стремительное наращивание инвестиций в сегмент МФК. Совокупный объём капитальных вложений в действующие и планируемые проекты за 2025–2029 гг. оценивается примерно в 234,2 млрд руб. Ежегодная динамика демонстрирует множественный рост: с относительно скромных 9,1 млрд руб. в 2025 году до 24,7 млрд в 2026-м и 37 млрд в 2027-м, с достижением пикового значения около 89,9 млрд руб. в 2028 году, после чего ожидается небольшое снижение до 73,5 млрд в 2029 году.

Главной движущей силой рынка в обозримой перспективе останется московский мегаполис. Центральный федеральный округ, прежде всего Москва, стабильно доминирует в распределении инвестиций – он привлекает порядка 70–75% всех средств ежегодно и суммарно может аккумулировать около 170,5 млрд руб. из 234 млрд за 2025–2029 гг. Это объясняется тем, что именно в Москве сосредоточены наиболее амбициозные и капиталоёмкие проекты МФК, масштаб и число которых значительно выше, чем в регионах. [Инвестиции в проекты по годам в отрасли "МФК с жильем"]

Помимо количественных показателей, прослеживаются качественные тенденции развития рынка МФК:

— Во-первых, проекты становятся крупнее и сложнее по концепции – девелоперы стремятся задействовать эффект масштаба и создать целые «города в городе» с максимально полной инфраструктурой.

— Во-вторых, сроки окупаемости таких объектов остаются относительно длительными (10–12 лет даже для перспективных проектов), что предполагает ориентацию на долгосрочный результат. Инвесторы и застройщики планируют бизнес-модели с пониманием, что мультифункциональный формат начинает приносить стабильную прибыль не сразу, а по мере заполнения объекта арендаторами и жильцами. Тем не менее, устойчивый спрос поддерживает уверенность в конечной реализации проектов.

Другой тренд – интеграция государственных и частных усилий: местные власти заинтересованы во внедрении МФК при комплексном развитии территорий, поэтому могут предоставлять преференции или выступать партнёрами в таких проектах (например, выделение земли, подведение коммуникаций, льготное финансирование отдельных социальных объектов внутри комплекса). Такой симбиоз помогает уменьшить риски для инвесторов и одновременно решает городские задачи – создание рабочих мест, новых общественных пространств, улучшение градостроительной среды.

В целом в период до 2029 года рынок войдёт в стадию активного роста и реализации заложенного потенциала: будут введены в строй первые знаковые многофункциональные комплексы, что задаст ориентиры для последующих проектов.

Можно прогнозировать, что Москва сохранит лидерство в данном сегменте: столичный спрос и ресурсы позволяют реализовывать самые амбициозные многофункциональные проекты. Однако постепенно концепция будет распространяться и на другие города-миллионники. Региональная экспансия формата может также стимулироваться местными властями, особенно если будут реализовываться программы комплексного развития территорий, в которых МФК выступают якорными объектами (например, обновление городских промзон или создание новых деловых районов).

С точки зрения количественных показателей, к 2029 году общее число реализованных и строящихся МФК с жильём в стране может существенно возрасти по сравнению с текущими проектами. Вслед за текущей волной (ориентированной на ввод в 2025–2028 гг.) может последовать следующая: уже сейчас на стадии идей и предварительного согласования находятся проекты с горизонтом завершения в 2030-х годах.

Некоторые мегапроекты рассчитаны на длительный срок и поэтапное освоение территорий вплоть до 2040-х гг., что подчёркивает долгосрочный характер развития данного рынка. К примеру, практически каждый крупный жилой комплекс в будущем будет иметь элементы многофункциональности – высокие цены на землю и требования градостроительной политики уже сегодня превращают обычные жилые кварталы в подобие МФК с необходимой социальной инфраструктурой. Эта тенденция, очевидно, продолжится: грань между классическими жилыми проектами и многофункциональными комплексами будет стираться, и новые проекты станут всё более «смешанными» по своему наполнению.

В плане инвестиционной привлекательности формат МФК останется интересен, хотя и не безусловно. С одной стороны, такой комплекс – это диверсифицированный актив, сочетающий несколько источников дохода (продажа квартир, аренда офисов/ретейла и т.д.), что при правильном управлении снижает риски для инвестора. С другой – высокий совокупный бюджет и сложность реализации означают, что зайти в сегмент могут только крупные игроки или консорциумы с доступом к серьёзному финансированию. В ближайшие годы многое будет зависеть от макроэкономической ситуации и регуляторных условий. Если удастся избежать серьёзных кризисов и будет достигнута определённость в законодательстве (например, урегулирован статус апартаментов), то сегмент МФК получит дополнительный импульс к росту. В случае же неблагоприятных условий некоторые проекты могут быть отложены или пересмотрены.

Существующая неопределенность относительно ключевой ставки по состоянию на 2025 год создает дополнительные существенные риски на реализацию проектов. Относительно доли инвестиций основная часть ранка находится в стадии планирования или предпроектных проработок. При ухудшении денежно-кредитной политики Центробанка существует риск заморозки, отмены и/или приостановки проектов.

Кроме того, проинфляционные риски в стране преобладают над дезинфляционными на среднесрочном горизонте. Ускорение инфляции или сохранение ее на текущем уровне будут иметь значительное воздействие на дальнейшее развитие отрасли в том числе в разрезе реализации инвестиционных Проектов.  Основные проинфляционные риски связаны с более длительным сохранением отклонения российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста и высоких инфляционных ожиданий, а также с ухудшением условий внешней торговли.

Подводя итог, прогноз на 2025–2029 гг. для рынка МФК с жильём в России в целом положительный. Формат многофункциональных комплексов отвечает сразу нескольким долгосрочным урбанистическим трендам – стремлению к обеспечению жилых комплексов всей необходимой инфраструктурой, смешению функций и созданию самодостаточных районов. Потребительский спрос на комфорт и инфраструктуру будет только расти, что обеспечит рыночную нишу для новых проектов. Девелоперы, в свою очередь, накапливают экспертизу в реализации сложных многоформатных объектов, что позволит снижать издержки и риски в будущем.

Однако на рынке сохраняются риски, связанные с ухудшающиеся денежно-кредитной политикой центрального банка РФ, сохраняющиеся инфляцией в стране и высокой долей проектов на ранних стадиях, что в целом может замедлить развитие отрасли. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли "МФК с жильем"]

Можно ожидать появления новых знаковых МФК – возможно, новых рекордно высоких небоскрёбов с жилыми этажами, крупных комплексных застроек около транспортных узлов, многофункциональных кластеров в туристических регионах. К концу десятилетия МФК с жильём станут привычной частью городского ландшафта, значительно расширив возможности для комфортной жизни горожан. Несмотря на все риски, описанные выше, данный сегмент имеет прочный фундамент для развития и способен занять заметную долю в инвестициях в недвижимость ближайших лет, сочетая в себе лучшие черты жилой и коммерческой недвижимости.