Логистические комплексы : обзор инвестиций и аналитика

Обзор отрасли

В 2024 году в России было введено более 4,9 млн кв. м складских площадей, на 21% больше, чем годом ранее. Большая часть проектов была выполнена в формате Build-to-suit, то есть под конкретного пользователя. Активное развитие BTS-проектов является следствием активного развития онлайн-торговли в регионах.

Совокупный объем общего предложения складской недвижимости в России на начало 2025 года составил более 50 млн кв. м, при этом около половины предложения приходится на Москву и Московскую область, еще около 10% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Доля вакантных складских площадей в зависимости от региона составляет от 2% до 4%. По итогам 2025 года совокупный объем предложения доступной для аренды качественной складской недвижимости в России с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов, освобождения части действующих площадей, а также предварительных договоров аренды, заключенных на этапах строительства, составит около 4 млн кв. м.

По разным оценкам, объем спроса на качественные складские площади в течение 2025 года будет находиться в диапазоне 3,7-5,9 млн кв. м.

В целом рынок ориентирован на специализированные складские комплексы, адаптированные под нужды электронной коммерции и логистики, однако в 2025 году наблюдаются также рост спроса со стороны производственного сектора.

Стратегии крупнейших онлайн-ритейлеров

Наибольшее число инвестиционных проектов, находящихся на активных стадиях, инициировано компаниями Wildberries и Ozon — 37 проектов совокупным объемом инвестиций 335 млрд рублей и 17 проектов суммой 81,7 млрд рублей соответственно.

Стратегия Wildberries предусматривает развитие собственного направления складской недвижимости: компания планирует строительство логистических центров под собственные нужды. Для этих целей в ряде регионов России приобретены земельные участки площадью от 30 га до 100 га. Изначально компания привлекала для строительства объектов профессиональных девелоперов, но затем занялась такими работами самостоятельно, создав генподрядчика «ВБ Инжиниринг», что позволило снизить затраты на проекты. Финансирование осуществляется как из собственных, так и заемных средств. Стратегия также предусматривает строительство складских площадей для сторонних заказчиков.

В октябре на фоне корпоративного конфликта компания Wildberries приостановила ряд проектов в сфере складской недвижимости, однако спустя несколько месяцев возобновила большую часть проектов. В регионах с наиболее высоким товарооборотом и дефицитом собственных складов, например, Санкт-Петербурге, компания арендует площади.

Развитие складской недвижимости Ozon происходит в соответствии со стратегией, которая не предусматривает владение складами в пользу их аренды на длительный срок. Большая часть инвестиционных проектов реализуется по модели Build-to-suit, когда девелопер строит объект по техническому заданию заказчика, а затем сдает его в аренду. Такая схема сотрудничества позволяет маркетплейсу сосредоточиться на основном бизнесе, избегая дополнительных затрат на обслуживание и управление недвижимостью. [Крупные инвесторы проектов в отрасли «Логистические комплексы»]

Проекты-флагманы по объему инвестиций

Одним из крупнейших является проект строительства логистического кластера в Воронеже инвестором ООО «Группа Пятый Сезон» стоимостью более 40 млрд рублей. Строительные работы запланированы на 2026-2029 гг. В рамках реализации проекта также планируется построить двухуровневую развязку, которая в том числе наладить сообщение между поселком Отрадное и селом Александровка. Предлагается также расширить прилегающую дорогу, проложить канализацию из микрорайона Южный, обустроить пруд-накопитель и протянуть линию в 10 кВ от подстанции «Никольская». Данный проект выводит Воронежскую область в топ-10 регионов по объему инвестиций в отрасль.

Компания Parametr, входящая в холдинг ПИК», планирует построить в деревне Токарево Московской области промышленный парк площадью 480 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в 40 млрд рублей. Парк будет состоять из 16 зданий различных форматов, включая классические склады, склады Built-to-suit и объекты Light industrial. Ввод в эксплуатацию первой очереди, включающей два строения площадью 50 тыс. кв. м, запланирован на конец 2026 года. [Проекты в отрасли «Логистические комплексы»]

Инвестиционные проекты на стадии строительства

На стадии строительства находится более 40% проектов.

В Лаишевском районе Республики Татарстан ведется строительство логистического технопарка, инвестором которого является холдинг DoorHan. Планируемый объем инвестиций составляет 20,5 млрд рублей. В рамках проекта будет построено 9 корпусов класса А общей площадью 50-55 тыс. кв. м, которые будут использоваться как склады разного типа: Self storage, Built-to-suit, Light Industrial. В рамках проекта также запланировано строительство общежитий, бизнес-центра (80 тыс. кв. м), спортплощадок, столовых и других объектов, обеспечивающих оптимальные условия труда. Сроки реализации проекта запланированы на 2023-2033 гг.

По состоянию на I полугодие 2025 года первый корпус сдан в эксплуатацию, ведется строительство второго корпуса. В силу высокого спроса на качественные складские помещения в Республике Татарстан, площади первых трех корпусов уже сданы в аренду.

Холдинг «Инсити» ведет строительство первой очереди логистического хаба в Дурыкино Московской области. Локация участка выбрана с учетом максимальной транспортной доступности: рядом проходит Ленинградское шоссе и удобный заезд с ЦКАД. Строящийся объект запланирован как сухой склад класса А, для высокостеллажного хранения товаров народного потребления, со встроенной трехэтажной административно-бытовой частью. Общая площадь складских помещений — 348 000 кв. м, площадь земельного участка — 61,3 Га. Наряду с данной инициативой на стадии проектирования находится проект складского комплекса в Чашниково Московской области. Здесь планируется разместить два вида помещений площадью 460 тыс. кв. м. В рамках проектов также предусмотрено возведение жилых зданий для постоянного проживания сотрудников складов.

Объекты в Дурыкино и Чашниково инвестор планирует объединить в единый логистический парк, что сделает его одним из самых больших складских хабов в России. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли «Логистические комплексы»]

Прогноз ввода по годам

В 2025 году ожидается ввод в эксплуатацию 159 проектов на сумму 148,4 млрд рублей.

ООО «ПФО Оренбург» завершает строительство оптово-распределительного центра в г. Чишмы, Республика Башкортостан площадью 187 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит 12 млрд рублей. В регионе наблюдается так называемый догоняющий рост отрасли, связанный с дефицитом мощностей хранения и заметной востребованностью объектов складской недвижимости. Ожидается, что в 2025 году в республике будет продолжена модернизация логистической инфраструктуры, расширение сети распределительных центров и внедрение цифровых решений для оптимизации товарных потоков. [Ввод в эксплуатацию (и прогноз ввода) проектов по годам в отрасли «Логистические комплексы»]

Прогноз ввода по площади и федеральным округам

В 2025 году ожидается ввод в эксплуатацию 6,9 млн кв. м складской площади, среди которых наибольший объем — 3 млн кв. м (43,6%) придется на объекты, расположенные в Центральном федеральном округе.

Холдинг «Адва» (A2group) завершает строительство транспортно-логистического комплекса «Обухово» в Московской области. Параметры комплекса: площадь — 370 тыс. кв. м, сухой тип, класс А. Компания строит логистические комплексы в соответствии с концепцией Built-to-suit. В настоящее время под управлением A2group действуют следующие логистические центры: «Дорожный» в Ростове-на-Дону, «Успенка» в Тюмени, «Октябрьский» в Краснодаре и «Кольцово» в Екатеринбурге. Комплекс «Обухово» станет крупнейшим по площади из введенных в эксплуатацию в 2025 году.

В 2026 году наибольшая площадь введенных складских площадей по-прежнему будет приходиться на объекты ЦФО (1,2 млн кв. м, 32,5%), однако в целом объем ввода снизится на 43,5% до 3,8 млн кв. м. [Площадь объекта: ввод по годам в подотрасли «Логистические комплексы»]