Business Centers : обзор инвестиций и аналитика

Инвестиции в проекты по годам

В перспективе ближайших 5 лет капиталовложения в бизнес-центры в России составят 629,2 млрд рублей, которые будут направлены в 192 проекта. Распределение по годам демонстрирует, что пик инвестиций в отрасль приходится на 2025 г. и составляет 142,8 млрд рублей. Это на 2,6% больше, чем в текущем году: в 2024 г. капиталовложения в завершенные и реализуемые на данный момент проекты составляет 139,2 млрд руб. В 2026-2028 гг. ожидается сокращение отраслевой финансовой массы. Так в 2026 г. инвестиции в бизнес-центры составят 138,6 млрд рублей, что на 2,9% или на 4,2 млрд рублей меньше показателей 2025 г. В следующие годы наблюдаем более интенсивное сокращение капиталовложений: в среднем на 19,3% в год. Это связано с предполагаемым вводом в эксплуатацию отраслевых объектов в 2026-2027 гг., которые не данный момент находятся на активных стадиях реализации. К 2028 г. финансовая масса достигнет минимального экстремума в 85,2 млрд рублей. При добавлении в отрасль новых проектов показатели будут менять в соответствии с объемом инвестиций в них и с объявленными сроками реализации.

В разрезе федеральных округов лидером по финансовой массе на протяжении всего периода будет Центральный ФО. На него приходится 72,6% всех инвестиций в отрасль в 2024-2028 гг. Это объясняется спецификой отрасли и связано с большим количеством капиталоемких проектов бизнес-центров в Москве. Второе место по капиталовложениям в отрасль после ЦФО в 2024 г. занимает Северо-Западный ФО с долей в 8,6% (12 млрд руб.). В 2025-2026 гг. Приволжский ФО сменит СЗФО и станет вторым федеральным округом по инвестициям в проекты бизнес-центров России. Причем капиталовложения этих двух ФО в 2026 г. сопоставимы и составляют 15,7 млрд руб. в Северо-Западном и 15,8 млрд руб. в Приволжском ФО. В 2027-2028 гг. СЗФО вновь опередит ПФО и станет вторым федеральным округом после ЦФО по инвестициям в бизнес-центры. Всего в отраслевые объекты СЗФО и ПФО в ближайшие 5 лет будет вложено 68,1 млрд руб. (10,8%) и 64,3 млрд руб. (10,2%) соответственно. [Инвестиции в проекты по годам в отрасли «Бизнес-центры»]

Структура по инвесторам

Согласно структуре по инвесторам, крупные игроки реализуют 113 активных проекта стоимостью 684,1 млрд руб. 10,6% финансовых вложений в реализуемые на данный момент проекты бизнес-центров или 89,3 млрд руб. приходится на 8 проектов холдинга «СБЕР». Правительство Москвы вступает инвестором в проектах строительства делового центра и офисно-делового комплекса, суммарной стоимостью 60,8 млрд руб. (7,2%). Единственный проект «Яндекса» оценивается в 60 млрд руб., что составляет 7,1% отраслевой финансовой массы. Структура «Галс Девелопмент» реализует 4 проекта бизнес-центров за 48,2 млрд руб. (5,7%). Доля «Лукойла», благодаря единственному отраслевому проекты в Перми за 32 млрд руб., составляет 3,8%. Отраслевые капиталовложения остальных игроков не превышают 30 млрд руб. [Топ инвесторов проектов в отрасли «Бизнес-центры»]

Отмечается, что за счет финансовых ресурсов 12 крупнейших инвесторов будет реализовано 33 проектов на 463,2 млрд рублей – это 54,9% от суммы всех капиталовложений в отрасль. 18,8% вложений или 159 млрд рублей приходится на компании, не входящие в холдинги. [Крупные инвесторы проектов в отрасли «Бизнес-центры»]

Проекты на активной стадии

В течение прошедшего года динамика инвестиционной активности сферы бизнес-центров демонстрировала позитивные тенденции с периодами спада. Так капиталовложения в отраслевые проекты в октябре 2023 г. – январе 2024 г. характеризуются колебаниями (спад наблюдаем в октябре – ноябре 2023 и в январе 2024 г.; рост – в декабре 2023 г.). С февраля 2024 г. наблюдается положительная динамика инвестиций: к октябрю 2024 г. капиталовложения выросли на 230,13 млрд руб. и достигли отметки в 839,72 млрд руб. в активные проекты бизнес-центров.

Количество проектов на активных стадиях в ноябре 2023 г. – феврале 2024 г. сокращались, достигнув к концу периода 152 единиц. Падение по сравнению с октябрем 2023 г. составило 5% или 8 единиц и был вызвано как вводом в эксплуатацию возведенных объектов, так и приостановкой реализации текущих проектов. С марта 2024 г. произошел разворот тренда: число активных проектов, за исключением августа 2024 г., когда в приостановку ушло сразу 5 отраслевых проекта, возрастало в среднем на 3-4 единицы в месяц.

В целом к ноябрю 2024 г. финансовая масса выросла на 37,4%, достигнув 843,11 млрд рублей, а число активных проектов – на 12,5% до 180 единиц. [Количество и стоимость проектов на активной стадии (без приостановленных) в отрасли «Бизнес-центры»]

Структура инвестиций по стадиям

В разрезе структуры по стадиям реализации можно отметить, что 88% проектов бизнес-центров или 180 единиц на сумму 843,1 млрд рублей находятся на активных стадиях («планирование», «предпроектные проработки», «проектирование», «подготовка к строительству» и «строительство»). На ранних стадиях («планирование» и «предпроектные проработки») находятся 23% отраслевых проектов или 48 единиц. При их реализации в отрасль поступит 196,8 млрд рублей. Проектируется 26 объектов (13% от общего числа), стоимостью 111 млрд рублей. На стадиях СМР находятся 51% заявленных проектов или 106 единиц суммарно на 535,3 млрд рублей. Доля приостановки составляет 12% или 25 единиц стоимостью 56,4 млрд рублей. Самый крупный приостановленный проект – строительство бизнес-центра, реализуемый ООО «КФС-Групп» в Москве за 8 млрд рублей. Проект был приостановлен на стадии предпроектных проработок. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли «Бизнес-центры»]

Структура инвестиций по регионам

Структура инвестиций по регионам демонстрирует, что наиболее крупные капиталовложения в размере 551,6 млрд рублей или 65,4% финансового объема приходятся на 78 проектов г. Москва. В 21 проекте г. Санкт-Петербург сосредоточено 10,2% инвестиционной массы или 86,0 млрд рублей. 8,8% финансового объема или 74,5 млрд рублей приходится на 13 проектов Московской области. В Пермском крае реализуется 3 проекта, вложения в которые составляют 4% или 33,5 млрд рублей. Замыкает пятерку регионов-лидеров по инвестициям в сферу бизнес-центров Татарстан: на 7 проектов приходится 2,8% финансовой массы или 23,3 млрд рублей. Инвестиции в ТОП-5 регионов составляют 91,2% капиталовложений в отрасль или 768,9 млрд рублей в 122 проекта.

Всего в 12 приоритетных регионах будет реализовано 112,8 млрд рублей – 90% от общего финансового объема отрасли. [Структура инвестиций по регионам РФ в отрасли «Бизнес-центры»]