Логистические комплексы : обзор инвестиций и аналитика

Обзор отрасли

В 2024 году в России было введено более 4,9 млн кв. м складских площадей, на 21% больше, чем годом ранее. Большая часть проектов была выполнена в формате build-to-suit, то есть под технические требования определенного заказчика. Положительная динамика BTS-проектов стала следствием активного развития онлайн-торговли в регионах.

Совокупный объем общего предложения складской недвижимости в России на начало 2025 года составил более 50 млн кв. м, при этом около половины предложения приходится на Москву и Московскую обл., еще около 10% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую обл.

Доля вакантных складских площадей в зависимости от региона составляет от 2% до 4%. По итогам 2025 года совокупный объем предложения доступной для аренды качественной складской недвижимости в России с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов, освобождения части действующих площадей, а также предварительных договоров аренды, заключенных на этапах строительства, составит около 4 млн кв. м.

По разным оценкам, объем спроса на качественные складские площади в течение 2025 года будет находиться в диапазоне 3,7–5,9 млн кв. м.

В целом рынок ориентирован на специализированные складские комплексы, адаптированные под нужды электронной коммерции и логистики, однако в 2025 года рост спроса наблюдается также со стороны производственного сектора.

Стратегии крупнейших онлайн-ритейлеров

Наибольшее число инвестиционных проектов, находящихся на активных стадиях, инициировано компаниями Wildberries и Ozon — 37 проектов совокупным объемом инвестиций 335 млрд рублей и 17 проектов суммой 81,7 млрд рублей соответственно.

Стратегия Wildberries предусматривает развитие собственного направления складской недвижимости: компания планирует строительство логистических центров под собственные нужды. Для этих целей в ряде регионов России приобретены земельные участки площадью от 30 га до 100 га. Изначально компания привлекала для строительства объектов профессиональных девелоперов, но затем занялась такими работами самостоятельно, создав генподрядчика «ВБ Инжиниринг», что позволило снизить затраты на проекты. Финансирование осуществляется как из собственных, так и заемных средств. Стратегия также предусматривает строительство складских площадей для сторонних заказчиков.

В октябре на фоне корпоративного конфликта компания Wildberries приостановила ряд проектов в сфере складской недвижимости, однако спустя несколько месяцев возобновила большую часть проектов. В регионах с наиболее высоким товарооборотом и дефицитом собственных складов, например, Санкт-Петербурге, компания арендует площади. В 2025 г. компания анонсировала новое направление — создание креативно-производственных кластеров.

Развитие складской недвижимости Ozon происходит в соответствии со стратегией, которая не предусматривает владение складами в пользу их аренды на длительный срок. Большая часть инвестиционных проектов реализуется по модели build-to-suit, когда девелопер строит объект по техническому заданию заказчика, а затем сдает его в аренду. Такая схема сотрудничества позволяет маркетплейсу сосредоточиться на основном бизнесе, избегая дополнительных затрат на обслуживание и управление недвижимостью. [Крупные инвесторы проектов в отрасли «Логистические комплексы»]

Проекты-флагманы по объему инвестиций

Одним из крупнейших является проект строительства логистического кластера в Воронеже инвестором ООО «Группа Пятый Сезон» стоимостью более 40 млрд руб. В рамках проекта планируется строительство двухуровневой развязки, расширение дороги, прокладка канализации, обустройство пруда-накопителя и линии электропередач. Проект также включает в себя пожарные резервуары, столовую, офисы и парковку. Строительные работы запланированы на 2026–2029 гг. Добавим, что данный проект выводит Воронежскую обл. в топ-10 регионов по объему инвестиций в отрасль.

Компания Parametr, входящая в холдинг «ПИК», планирует построить в Московской области промышленный парк «Токарево» с объектами логистической инфраструктуры площадью 480 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в 40 млрд рублей. Парк будет состоять из 16 зданий различных форматов, включая классические склады, склады built-to-suit и объекты light industrial. Ввод в эксплуатацию первой очереди, включающей два строения площадью 50 тыс. кв. м, запланирован на конец 2026 года. [Проекты в отрасли «Логистические комплексы»]

Инвестиционные проекты на стадии строительства

На стадии строительства находится 34,2% проектов. Так, холдинг «Инсити» финансирует строительство I очереди логистического хаба в Дурыкино Московской области. Локация участка выбрана с учетом транспортной доступности: рядом проходит Ленинградское шоссе и удобный заезд с ЦКАД. Объект запланирован как сухой склад класса А, для высокостеллажного хранения ТНП, со встроенной трехэтажной административно-бытовой частью. Общая площадь складских помещений составит 348 тыс. кв. м. Наряду с хабом в Дурыкино на стадии проектирования находится инициатива логистического комплекса в Чашниково Московской области. Здесь холдинг «Инсити» планирует разместить два вида складских помещений площадью 460 тыс. кв. м. В рамках проектов также предусмотрено возведение жилых зданий для постоянного проживания сотрудников складов. Объекты в Дурыкино и Чашниково инвестор планирует объединить в единый логистический парк, что сделает его одним из самых больших складских хабов в России.

В Лаишевском районе Татарстана ведется строительство логистического технопарка, инвестором которого является холдинг DoorHan. Планируемый объем инвестиций составляет 20,5 млрд рублей. В рамках проекта будет построено 9 корпусов класса А общей площадью 50–55 тыс. кв. м, которые будут использоваться как склады разного типа: self storage, built-to-suit, light industrial. В рамках проекта также запланировано строительство общежитий, бизнес-центра (80 тыс. кв. м), спортплощадок, столовых и других объектов, обеспечивающих оптимальные условия труда. Сроки реализации проекта: 2023–2033 гг. По состоянию на июль 2025 г. первый корпус сдан в эксплуатацию, ведется строительство второго корпуса. В силу высокого спроса на качественные складские помещения в Татарстане, площади первых трех корпусов уже сданы в аренду. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли «Логистические комплексы»]

Прогноз ввода по годам

В 2025 г. ожидается ввод в эксплуатацию 156 проектов совокупным объемом инвестиций 137 млрд рублей. В частности, завершается строительство I этапа складского комплекса MR Group в Новой Москве. Проект реализуется холдингами MR Group и «Эталон». В рамках первой очереди будет сдано три складских корпуса площадью 170 тыс. кв. м. Создание логопарка также предполагает размещение офисов, общежития, спортплощадок, парковок и зон отдыха для персонала. Совокупный объем инвестиций в группу проектов составляет 18 млрд рублей.  [Ввод в эксплуатацию (и прогноз ввода) проектов по годам в отрасли «Логистические комплексы»]

Прогноз ввода по площади и федеральным округам

В 2025 году ожидается ввод в эксплуатацию логистических комплексов совокупной складской площадью 6 млн кв. м, среди которых наибольший объем — 2,7 млн кв. м (44,8%) придется на объекты, расположенные в ЦФО.

Крупнейший по площади проект реализует холдинг «Адва» (A2group). Инвестор завершает строительство транспортно-логистического комплекса «Обухово» в Московской области. Параметры объекта: 370 тыс. кв. м, сухой тип, класс А. Компания реализует проекты логистических комплексов в формате built-to-suit. В настоящее время под управлением A2group действуют следующие логоцентры: «Дорожный» в Ростове-на-Дону, «Успенка» в Тюмени, «Октябрьский» в Краснодаре и «Кольцово» в Екатеринбурге. Комплекс «Обухово» станет крупнейшим по площади из введенных в эксплуатацию в отрасли в 2025 году.

В 2026 году наибольшая площадь введенных складских площадей по-прежнему будет приходиться на объекты ЦФО (1,7 млн кв. м; 35,5% суммарного объема ввода), однако в целом площадь введенных объектов снизится на 21,7% до 4,7 млн кв. м. [Площадь объекта: ввод по годам в подотрасли «Логистические комплексы»]