Коммерческие объекты : обзор инвестиций и аналитика

Аналитический обзор по состоянию на август 2025 года

Ключевыми драйверами для инвесторов выступают: рост городов и развитие внутреннего туризма в РФ.

Структурно отрасль демонстрирует выраженную концентрацию: сегмент курортов, баз отдыха и гостиниц доминирует с долей 55,9% проектов (7,23 трлн руб. инвестиций), за ним следуют МФК (22,3%, 2,85 трлн руб.) и бизнес-центры (9,3%, 1,2 трлн руб.). Торговые центры (316 проектов, 0,33 трлн руб.) и развлекательные комплексы (6,8%) показывают существенно меньшую инвестиционную активность. [Структура инвестиций по подотраслям в отрасли "Коммерческие объекты" ]

Наиболее привлекательными для инвестиций выступают следующие регионы: Краснодарский край (19,6%; 2,53 трлн руб.) и Москва (19,2%; 2,47 трлн руб.). Санкт-Петербург (11,1%; 1,4 трлн руб.), Республика Крым (7,9%, 1 трлн руб.) и Республика Дагестан (0,5 трлн руб.) с общей долей в 4,1%. 5 регионов страны совокупно занимают порядка 62% в структуре инвестиций по регионам РФ. Регионы привлекают как частный капитал, так и активно пользуются государственными мерами поддержки, в том числе в рамках федеральной программы «Пять морей и озеро Байкал» по развитию коммерческой инфраструктуры в стране.

Так, например в Краснодарском крае реализуется свыше 10 программ, связанных с федеральной программой на сумму свыше 303 млрд руб. (11% от всех инвестиций в регионе в отрасли коммерческих объектов в денежном выражении), Республика Крым реализует три проекта на сумму 136 млрд руб. (13% от всех проектов). Республика Дагестан обладает 6 связанными инвестиционными проектами на сумму свыше 380 млрд руб. (78% от всех проектов).

Наиболее крупными в регионах выступают следующие проекты:

1. Строительство курортного города в Краснодарском крае. Инвестором выступает частная компания ПАО ГК «Самолет». Сумма инвестиций: 1 трлн руб.

2. Строительство общественно-делового комплекса в Москве. Инвестором выступает частная компания Capital Group ООО «Энимерози». Сумма инвестиций: 130 млрд руб.

3. Строительство общественно-делового центра в Санкт-Петербурге. Инвестором выступает частная компания ООО «КРТД». Сумма инвестиций: 350 млрд руб.

4. Создание рекреационного кластера в Крыме Правительством Республики Крым. Сумма инвестиций: 290 млрд руб.

5. Строительство туристического микрорайона в рамках федерального проекта «Пять морей и озеро Байкал». Инвестором выступает частная компания ООО «ЭМ БИ АЙ КАПИТАЛ». Сумма инвестиций: 294 млрд руб.

Частный капитал сохраняет лидерство (58,3% проектов, 8,33 трлн руб.), на втором месте проекты с государственным участием - 24,6% проектов (3,7 трлн руб.), на третьем месте – государственные инвестиции (15,8%, 2,4 трлн руб.). [Структура инвестиций по регионам РФ в отрасли "Коммерческие объекты" ]  

Крупнейшие инвесторы проектов в отрасль:

• «САМОЛЕТ» (Московская область): федеральная компания-застройщик и разработчик IT-решений в сфере недвижимости. Выручка за 2024 год: 9,4 млрд руб. Суммарно 21 проект на сумму 1,1 трлн руб.)

• Туризм.РФ (Москва): Общий инвестиционный портфель проектов более 896 млрд руб. Обладает 122 проектами суммарно на 446,5 млрд руб.

• КРТ Девелопмент (Санкт-Петербург): Главный инвестор общественно-делового центра "Санкт-Петербург Сити" в г. Санкт-Петербург. Проект на 350 млрд рублей.

Крупнейшими инвесторами в рейтинге выступают как крупные государственные предприятия (Газпром, Сбер, Норникель, ВТБ), государственные структуры (Правительства субъектов РФ), так и частные компании.

Отрасль сталкивается с системными вызовами. Более 53% инвестиций (12,3 трлн руб.) приходятся на ранние стадии (планирование, предпроектные проработки, проектирование), где риск нереализации существенен из-за удорожания кредитов (ставки до 20%) и роста стоимости стройматериалов (высокая инфляция по данным ЦБ с 2022 г.).  

Наиболее значимые проекты на ранних стадиях: Строительство курортного города в Краснодарском крае (1 трлн руб. инвестиции),   Строительство общественно-делового центра в Санкт-Петербурге (350 млрд руб. инвестиции), Создание рекреационного кластера в Крыме (290 млрд руб.).

Наблюдается высокая доля проектов на ранних стадиях в сегменте курортов, баз отдыха и гостиниц. Этот сегмент остается ключевым драйвером отрасли, демонстрируя устойчивую инвестиционную динамику (объем вложений – 7,23 трлн руб., 31% общих инвестиций). Географически инвестиции сфокусированы в регионах с развитым туристическим потенциалом: Краснодарский край (2,5 трлн руб.) – кластеры в Сочи, Геленджике, Анапе; Крым (1 трлн руб.) – проекты в Ялте, Алуште, Евпатории; Калининградская область (0,5 трлн руб.) – курорты Балтийского побережья. Отрасль демонстрирует высокие темпы развития за счет роста внутреннего турпотока и государственной поддержки.

В то же время на рынке присутствуют некоторые риски в области реализации проектов из-за непредсказуемости и волатильностью туристического рынка.

Динамика приостановок проектов достигла наивысших значений в марте 2025 г. (34 проекта, 969 млрд руб.), а суммарный объем замороженных инвестиций за 2025 г. составил 1,8 трлн руб. (7,8% от общего пула).

Планируется рост масштабных инвестиций в инфраструктурные и многофункциональные проекты. В количественном выражении это предполагает ввод более чем 8,7 млн м2 с постепенным увеличением до 15 млн м2 в 2028 году. [Площадь объектов: ввод по годам в отрасли "Коммерческие объекты" ]

Однако сохраняются системные риски, связанные с риском невыполнения инвестиционных проектов из-за высоких кредитных ставок, сохранения уровня инфляции в стране. Прогноз развития сектора до 2030 года можно охарактеризовать как осторожно оптимистичный. Реализация стратегических планов возможна при условии снижения ключевой ставки до 8-10%, введения надежных механизмов государственной поддержки инвестиций. Ключевым фактором успеха станет сохранение баланса между коммерческими интересами и потребностями развития социальной инфраструктуры, что позволит избежать перенасыщения рынка и обеспечить устойчивость реализуемых проектов в долгосрочной перспективе.