Коттеджные поселки : обзор инвестиций и аналитика

Аналитический обзор по состоянию на сентябрь 2025 года

Обзор рынка

По данным Росстата, объем ввода жилья в России в 2024 году составил 107,8 млн кв. м (-2% в сравнении с 2023 г.), в том числе:

— многоквартирные дома (МКД) — 45,5 млн кв. м (-12,1%);

— индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 62,3 млн кв. м (+6%).

В 2024 году спрос на ИЖС поддерживался более доступными условиями ипотечного кредитования в сравнении с сегментом квартир (первоначальный взнос от 20%). Участники рынка также отмечают, что наблюдался устойчивый спрос на объекты ИЖС с полной отделкой, готовые к заселению сразу после покупки. В фокусе внимания оставались дома, которые легко продать или сдать в аренду.

В I пол. 2025 года было введено 52,2 млн кв. м (-2,4%), в том числе:

— многоквартирные дома (МКД) — 14,9 млн кв. м (-4,3% в сравнении с I пол. 2024 г.);

— ИЖС — 37,3 млн кв. м (-1,6 %).

По вводу жилья в январе–июне 2025 г. среди регионов лидируют

• Московская область (более 6,6 млн кв. м, +14,6%),

• Краснодарский край (3,3 млн кв. м, +6,1%),

• Москва (2,6 млн кв. м, +47,9%),

• Татарстан (2,2 млн кв. м, -7,8%),

• Ленинградская область (2,2 млн кв. м, +1,4%).

По данным исследования ТСТН, опубликованным в августе 2025 года, 59% жителей России хотели бы переехать в частные дома, и 43% готовы продать ради этого свои квартиры. Среди основных преимуществ частного дома участники опроса отметили отсутствие соседей за стеной (41%), большую площадь в сравнении со стандартной квартирой (26%), возможность иметь приусадебный участок, чтобы выращивать овощи и фрукты (21%), и перспективу иметь просторную террасу (12%).

Результаты исследования ВЦИОМ и Дом рф, опубликованные в ноябре 2024 года, показали, что 66% семей считают индивидуальный дом предпочтительным видом жилья. 53% респондентов, проживающих в квартирах, ответили, что хотели бы переехать в индивидуальный дом. Ключевыми требованиями являются транспортная доступность и наличие объектов бытовой и социальной инфраструктуры. Основные причины, по которым участники опроса не переезжают в частный дом, — недостаток денежных средств и неготовность тратить много времени на дорогу. Относительно способа строительства: 62% семей, желающих переехать в индивидуальный дом, в случае его строительства готовы воспользоваться услугами профессиональных застройщиков; 14% готовы строить дом сами. 58% респондентов слышали про механизм эскроу при строительстве ИЖС, в т.ч. 25% в нем разбираются.

В 2025 году отмечается замедление темпов роста спроса на загородную недвижимость, что формирует отложенный спрос, который будет активнее проявляться со снижением ключевой ставки и повышением доступности кредитов, а также снижением доходности по банковским депозитам, что снова сделает вложения в недвижимость привлекательными. Спрос на индивидуальные дома поддерживается такими факторами, как все более активное распространение дистанционного / гибридного формата работы, строительство индивидуальных домов с использованием механизма эскроу-счетов, семейная ипотека, сельская ипотека (с ограничениями).

Перспективы развития сегмента

По информации Министерства строительства и ЖКХ, Правительство РФ планирует подготовить 75 тыс. га под ИЖС к 2030 году, что позволит жителям страны возвести свыше 1,6 млн частных домов.

С 2025 года в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» сроком реализации до 2030 года будут решаться задачи по повышению качества жилищного строительства. Согласно проекту, ежегодный объем ИЖС должен остаться на уровне 60 млн кв. м, но при этом улучшиться по качеству. К 2030 году планируется, что не менее половины построенных частных домов будут представлять собой индустриальные проекты — дома в организованных загородных поселках с развитой инфраструктурой.

В среднесрочной перспективе ожидается реализация отложенного спроса, который в настоящее время замедлен рядом факторов (высокая доходность депозитов, высокие процентные ставки по кредитам и др.). С марта 2025 года действует механизм эскроу-счета, в рамках которого подрядчик может использовать как собственные средства, так и привлекать банковский кредит. В частности, доступна программа субсидирования от компании «Дом.РФ», которая предлагает кредит по ставке 1% годовых. Таким образом, механизм удобен как покупателям, так и продавцам на рынке ИЖС, а также будет способствовать повышению прозрачности на рынке ИЖС.

Более половины проектов отрасли находится на стадии строительства

Крупнейшим на стадии строительства является проект коттеджного поселка «Дмитров дом» в Московской области, реализуемый холдингом «Самолет». Инвестиции в проект составляют 64 млрд руб. В рамках поселка запланировано строительство более 1,5 домов трех типов: компактные Light, средние Smart и просторные Optimum — высотой 1–2 этажа. Дома сдаются без отделки, в отделке white box или с готовым дизайном. Коммуникации подключены (газ, вода, канализация, электричество, оптоволоконный интернет). Участки благоустроенны и имеют площадь от 5 до 10 соток. На территории поселка расположены школы, детские сады, поликлиника, фитнес-центр, коворкинг, кафе, фермерский рынок и спа-комплекс, что обеспечивает высокий уровень комфорта и удобства для жителей. Завершение строительства запланировано на 2027 год.

ООО «Заневский» финансирует строительство поселка «Новая Ижора» в пос. Шушары, Санкт-Петербург. Объем инвестиций оценивается в 30 млрд руб. Развитие территории в формате ИЖС ведется с 2006 года. В социальной инфраструктуре предусмотрены школа и два детских сада, поликлиника на 840 посещений в смену, а также станция скорой помощи на пять машин и пожарное депо. В поселке представлено 4 типа домов: дуплекс (2 вида) и индивидуальный дом (2 вида) общей жилой площадью 580 тыс. кв. м. Всего запланировано построить около 6 тыс. домов. Отмечается, что последок рассчитан на проживание более 20 тыс. чел. Завершение строительства ожидается к 2028 году.

Всего на стадии строительства находится более 250 проектов на сумму более 400 млрд руб. [Структура инвестиций по стадиям в отрасли "Коттеджные поселки"]

Регионы — лидеры по объему инвестиций в активные проекты

Наибольший объем инвестиций направлен в активные проекты Московской области: в регионе реализуется 77 проектов на сумму 301,8 млрд руб. Крупнейшими являются инициативы строительства поселков «Дмитров дом» (64 млрд руб.) и «В Максимихе» (60 млрд руб.) холдинга «Самолет».

В Ленинградской области на активных стадиях находится 79 проектов с объемом инвестиций 98,7 млрд руб. Крупнейшим является проект второй очереди КП «Крылья Подгорного» стоимостью 13 млрд руб., реализуемый ООО «МГД». Территория поселка занимает 26 га, она разделена на 183 участка. Большая часть участков имеет панорамный вид на озеро и сосновый лес. Поселок относится к категории «бизнес-класс». Здесь предусмотрен единый архитектурный код, регламентируется этажность домов, цвета фасадов, кровли и оконных проемов. Участки будут подготовлены в две очереди: первая — во II кв. 2027 г., вторая — во II кв. 2028 г. Передача участков покупателям будет передаваться с подведенными к ним газом, водой, электричеством и оптоволоконным интернетом.

Замыкает топ-3 регионов лидеров по объему инвестиций в активные проекты Курганская область, где заявлено к реализации 4 проекта на сумму 80,5 млрд руб. Почти весь объем капиталовложений запланирован холдингом «Трест Магнитострой», который реализует инициативу малоэтажной жилой застройки на территории ЖК «Атмосфера» в Кургане стоимостью 79,7 млрд руб. Проект комплексного освоения территории предполагает в том числе строительство 12 трехэтажных домов.

В Татарстане заявлено к реализации 11 проектов на сумму 42,3 млрд руб. Крупнейший — проект строительства коттеджного поселка в п. Аки в Казани с объемом инвестиций 6,5 млрд руб. в первую очередь и 16,5 млрд руб. во вторую очередь (оценка).Инвестором выступает ООО «УК Капитал-Траст-Инвест». В рамках реализации проекта построить 406 домов общей площадью 40,8 тыс. кв. м, а также социальные объекты: два детских сада, школу и больницу. Ожидаемая численность населения — 1,3 тыс. чел. На текущий момент инициатива находится на стадии подготовки к строительству.[Структура инвестиций по регионам РФ в отрасли "Коттеджные поселки"]

Крупнейшие инвесторы по объему инвестиций в активные проекты

Топ-3 инвесторов по объему капиталовложений в активные проекты отрасли являются холдинги «Самолет», «Трест Магнитострой» и «АСЦ Правобережный».

Холдинг «АСЦ Правобережный» реализует проект коттеджного поселка «Яснолетово» в Свердловской области с совокупным объемом инвестиций более 30 млрд руб. Территория поселка составит 57 га, на которых планируется разместить 307 домовладений на земельных участках от 6 до 18 соток. К каждому домовладению будут подведены газ, вода, интернет и электричество. В продажу поступят как участки под ИЖС, так и с готовыми домами. Ограничение по этажности — дома не выше двух этажей. [Крупные инвесторы проектов в отрасли "Коттеджные поселки"]

Прогноз ввода

В 2025–2029 гг. ожидается к вводу в эксплуатацию 408 проектов на сумму 728,1 млрд руб.

По состоянию на сентябрь введены в эксплуатацию 94 проекта с совокупным объемом инвестиций 80,8 млрд руб. Крупнейший — проект строительства коттеджного поселка «Максимово парк» в Московской области с объемом инвестиций 13 млрд руб. Поселок размещен на площади 48,4 га. Количество участков составляет 572 ед. размером от 6 до 22 соток. Участки расположены на землях сельскохозяйственного назначения (СХ-2). Вид разрешенного использования — для дачного строительства. Все участки электрифицируются подземным кабелем (от 10 кВт). Продажа лотов осуществляется как с подрядом, так и без подряда. «Максимово парк» — не единственный проект инвестора. Компания также ведет строительство коттеджных поселков «Ушаковъ» и «Дарьино парк» в Московской области со сроками сдачи в 2026 и 2027 гг. соответственно. [Ввод в эксплуатацию (и прогноз ввода) проектов по годам в отрасли "Коттеджные поселки"]